Thị trường bất động sản sẽ như thế nào?

Thị trường bất động sản (TTBĐS) có đang đóng băng như thời kỳ 2000 – 2004 không?
Những năm 1990, kinh tế đạt được mức tăng trưởng cao. Doanh nghiệp trong nước làm ăn được, tạo một tài sản khá lớn trong dân. Lượng kiều hối cũng đáng kể, trung bình khoảng 5 tỉ USD/năm. Làm ăn được, người dân nghĩ đến chuyện dầu tư vốn, phần lớn vào nhà đất giai đoạn này là bằng tiền mặt của chính mình vì tín dụng cho nhà đất còn khan hiếm. Sau cuộc khủng hoảng tài chính khu vực những năm 1997 – 1998, TTBĐS trong nước đóng băng vì làm ăn khó khăn, nhưng giá lại không giảm nhiều, do chủ nhân không có nhu cầu bán hạ giá vì không chịu sức ép tài chính. Cầu thật thì còn rất cao nhưng tiền thì đã vơi và tín dụng cũng không có. Không có người mua, nhưng cũng ít người cần phải phá giá để bán.
Đến 2004 thì kinh tế đã tương đối ổn định lại. Cung với cầu xích lại gần nhau hơn. Thị trường lại khởi động. Đến 2006, đầu tư nước ngoài và trong nước trở nên phấn chấn hơn trước viễn cảnh Việt Nam gia nhập WTO. Các quỹ đầu tư có thêm nhiều tiền hơn, đầu tư mạnh hơn. Tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản cũng đã dễ dàng hơn. Lần này nhu cầu thật (những người thật sự cần mua để ở và đầu tư phát triển kinh doanh) kích cầu thị trường ấm lại, rồi “nóng” lên khi các nhà đầu cơ bắt đầu nhảy vào cuộc chơi. Ảnh hưởng của các nhà đầu cơ lên thị trường lần này lớn hơn nhiều lần so với những năm 1990. Bong bóng bất động sản tiếp tục, đến khi nổ, ngay sau Tết 2008, khi tình hình kinh tế bắt đầu có dấu hiệu lạm phát và tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, ảnh hưởng nhanh và mạnh đến cầu. Các nhà đầu cơ bắt đầu tháo chạy, làm cho giá nhà đất giảm nhanh, trung bình khoảng 40% so với giá đỉnh ở đầu năm nay.
Thị trường bất động sản sẽ đi về đâu?
Thị trường chỉ “sống” khi cung và cầu gặp nhau, hoặc ở gần nhau. Về mặt cung, sản phẩm thật sự còn thiếu, không đa dạng, có nhiều sản phẩm thị trường không cần lắm (các loại căn hộ cao cấp…) và thiếu sản phẩm thị trường đang cần (căn hộ, nhà ở cho người trung lưu và người có thu nhập thấp). Bên cầu đang còn mệt mỏi với tình hình tín dụng và lãi suất khó khăn.
Với tình hình kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn, Nhà nước Việt Nam sẽ tiếp tục “dè dặt” với chính sách tín dụng. Đầu tư cả công lẫn tư sẽ tiếp tục giảm một thời gian nữa. TTBĐS sẽ còn trầm cảm một thời gian. Cái đáy vẫn chưa thấy?
Cụ thể các lĩnh vực của TTBĐS, như thị trường thương mại và nhà ở sẽ như thế nào?
Thị trường “commercial” (văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại…) trong một thời gian dài từ năm 198 đến năm 2004 hầu như không có công trình thương mại nào được xây, trong khi nền kinh tế tăng trưởng đều đặn. Mà một dự án phát triển bất động sản cần tới 3-5 năm, do vậy cũng dần khan hiếm dẫn tới đột biến về giá thuê văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại từ 2006 đến nay. Giá thuê văn phòng hạn A trung bình khoảng 60-70 USD/m2/tháng ở Hà Nội và thấp hơn một chút ở TP.HCM, so với 20-3- USD ở Bangkok. Hai năm gần đây thì ngược lại, người người nhà nhà xây văn phòng cho thuê. Cầu đang giảm và cung đang tăng. Diện tích văn phòng cho thuê ở hai thành phố lớn sẽ được nhân đôi so với cuối năm ngoái. Giá thuê văn phòng hạng A trong vài tháng tới có thể giảm 20-30% so với hiện tại.
Thị trường nhà ở các loại cao cấp sẽ còn tiếp tục giảm 20% nữa. Các loại trung và thứ cấp (dưới 2 tỉ đồng) ít bị ảnh hưởng hơn vì cầu trong thị trường này tương đối lớn và khả năng thanh toán cũng cao hơn.
Nguồn: Doanh nhân Sài Gòn cuối tuần