BĐS: Chờ đợt bán tháo thứ ba

Thị trường nhà ở lại bước vào đợt bán tháo mới với mức giảm từ 20-35%. chắc chắn, đây sẽ không phải là đợt bán tháo cuối cùng.
Trong khi nguồn cung sơ cấp tăng 11% so với quý trước, đạt 13.700 căn hộ thì tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường lại tiếp tục giảm 2 điểm phần trăm chỉ còn 5% trong quý II, với khoảng 750 căn hộ đã bán.
Hơn150 căn hộ Carina Plaza (Đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 8 ) đã được Công ty Dịch vụ Nhịp Cầu Địa Ốc – nhà đầu tư thứ cấp – giảm từ 15,5 triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2.
Gần cuối năm 2011, đợt giảm giá đầu tiên trên thị trường bất động sản TP.HCM đã bắt đầu.
Hàng loạt dự án căn hộ từ bình dân cho đến cao cấp đều đua nhau giảm giá để thu hút người mua. Công ty Sài Gòn Mekong, chẳng hạn, đã giảm giá 500 căn hộ dự án Chung cư An Tiến (huyện Nhà Bè, TP.HCM) từ 18 triệu đồng/m2xuống còn 14,5 triệu đồng/m2. Đây là dự án do Công ty Xây dựng và Phát triển Nhà Hoàng Anh (HAGL Land) làm chủ đầu tư và công ty này đã bán toàn bộ căn hộ cho 2 nhà đầu tư thứ cấp gồm Ngân hàng BIDV và Công ty Sài Gòn Mekong vào quý IV/2009.
Sang đầu năm 2012, thị trường vẫn tiếp tục ảm đạm. Tuy nhiên, giá không còn hạ nhiều nữa mà chủ yếu đi ngang. Nhưng cho đến giữa năm, áp lực bán tháo đã quay trở lại khi các doanh nghiệp bất động sản bị thiếu vốn trầm trọng và có lượng hàng tồn kho quá lớn. Chẳng còn cách nào khác, họ buộc phải tiếp tục giảm giá hòng thu hồi lại một phần vốn.
Và chắc chắn, đây sẽ không phải là đợt bán tháo cuối cùng.
2 làn sóng bán tháo
Tại TP.HCM đã xuất hiện 2 làn sóng bán tháo. 
-Làn sóng thứ nhất do chính chủ đầu tư hạ giá để bán cho hết hàng tồn. Điển hình là dự án Green Building có giá bán 11 triệu đồng/m2 (đã tính thuế giá trị gia tăng, VAT), nhưng chỉ giao thô. Muốn hoàn thiện người mua bỏ ra thêm 1-1,5 triệu đồng cho mỗi mét vuông nữa.
-Làn sóng thứ hai đến từ nhà đầu tư thứ cấp. Mới đây, Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land đã hạ giá 120 căn hộ Hoàng Anh River View (quận 2) từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn chỉ 18,1 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT, nhưng giao căn hộ hoàn thiện). Giá này so với 3 năm trước đã giảm 30% . Đây là lần giảm giá thứ hai của dự án này. Lần đầu là do chính chủ đầu tư HAGL Land giảm 40%, cho cả bán sỉ lẫn bán lẻ vào năm 2009.
Tại Hà Nội, dự án Westa ở Khu Đô thị Mỗ Lao, Hà Đông hiện đã giảm 25-35% so với mức 26-28 triệu đồng/m2 trước đây. Các dự án như VP 3 Linh Đàm, FLC Landmark Tower cũng giảm giá khá mạnh.
Ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Sàn Giao dịch Khải Hoàn Land, nhận xét: “Tuy cùng giảm giá căn hộ nhưng bản chất của các hành động này không giống nhau. Mỗi doanh nghiệp bất động sản hạ giá bán đều có mục đích riêng”.
Theo ông, có thể phân loại việc bán tháo thành 3 nhóm. Nhóm thứ nhất, chủ đầu tư thực sự cần tiền nên phải giảm giá để cắt lỗ. Nhóm thứ hai, doanh nghiệp hạ giá nhưng không lỗ, chỉ giảm lời để đẩy hàng đi. Nhóm còn lại, tự đẩy giá lên sau đó điều chỉnh giá xuống, vì thế giảm giá mà vẫn có lãi.
Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng (TP.HCM), việc bán hàng ra và giảm giá của các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt từ những người mua sỉ sản phẩm bất động sản, là tín hiệu tích cực đối với thị trường. “Chính đối tượng này đã đẩy giá nhà lên. Nếu không có họ, chủ đầu tư sẽ phải tính toán giá cả hợp lý hơn”, ông nói.
Theo ông, đợt giảm giá này sẽ giúp cho thị trường căn hộ TP.HCM cũng như Hà Nội xác lập mặt bằng giá mới. Nhà đầu tư sẽ không còn dám mạo hiểm chấp nhận mức giá cao bất hợp lý và đặc biệt sẽ là cơ hội tốt cho những người có nhu cầu an cư.
Người mua vẫn cứ chờ
Bây giờ chính người có nhu cầu mới là người quyết định thị trường. Mà nay họ lại khá khôn ngoan: gửi tiền dành để mua nhà vào ngân hàng để kiếm lãi trong khi chờ đợi thị trường giảm giá tiếp.
Người mua tiềm năng cũng đang tìm kiếm những dự án tốt thực sự. Một phần vì họ đã có nhiều cơ hội chọn lựa hơn. Phần khác, trước đây có không ít dự án chậm tiến độ, làm ăn gian dối. Có nhiều dự án giá giảm thiệt, nhưng cũng có không ít chủ đầu tư tăng giá lên rồi giảm xuống lại để đánh lừa khách hàng.
Nhiều lúc nói là giảm giá, nhưng chưa hẳn đã đúng như vậy. Cần xem đã có tính cả thuế VAT hay các loại phí chưa, nhà giao đã hoàn thiện hay mới chỉ ở dạng thô. Nếu tính cả các khoản này thì giá căn hộ cũng chẳng hề rẻ như quảng cáo.
Hiện nay, câu hỏi “giá bất động sản đã chạm đáy chưa?” đã được người mua, chủ đầu tư và các chuyên gia trả lời một cách trái ngược nhau. Nhà đầu cơ, đầu tư và chủ đầu tư cho rằng giá nhà đất đã chạm đáy, nhưng người mua tiềm năng không tin như thế. Họ cũng đã mất niềm tin vào các doanh nghiệp bất động sản nên cứ tiếp tục nghe ngóng, đợi chờ. Trước đây, ông chủ của Hoàng Anh Gia Lai từng cho biết sẽ bán căn hộ của một dự án ở quận 7 thấp hơn đến 50% so với dự án liền kề mà vẫn có lãi.
Hơn nữa, người mua nhà giờ đã nắm được nhiều thông tin về giá cả hơn so với trước đây. Họ cũng thừa hiểu nguồn cung đang quá dư thừa. Khi cung đã vượt quá cầu thì giá buộc phải giảm.
Có những người mới mua nhà từ đầu năm 2012 nhưng cũng đã thấy mình… bị lỗ. Với đà giảm giá như hiện nay, mỗi căn hộ diện tích nhỏ còn có thể giảm thêm 40-50 triệu đồng nữa. Những căn hộ lớn có thể giảm tới 200-500 triệu đồng.
Thị trường bất động sản bị đóng băng, về thực chất, là hậu quả của giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó do các nhà đầu cơ, đầu tư hăm hở lao vào (có 70% người tham gia thị trường là nhà đầu cơ, đầu tư). Điều đó khiến cho chủ đầu tư trở nên tham lam: giá thành không tới 10 triệu đồng/m2mà bán ra có chỗ đến 50 triệu đồng/m2. Vì thế, chuyện giá cả giảm mạnh hiện nay cũng không có gì lạ.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết sức mua bất động sản vẫn còn rất yếu. Trong một dự án chào bán, người mua vẫn tập trung lúc đầu vào những vị trí giá thấp nhất tương ứng với diện tích nhỏ nhất; còn những vị trí tốt hoặc diện tích lớn hơn có giá cao hơn một chút thì tốc độ tiêu thụ chậm hẳn.
Chẳng hạn như dự án chung cư Thái An 3 và Thái An 4 (quận 12) của công ty ông Đực giao nhà trong năm nay. 70% số căn hộ được bán trong năm ngoái có giá 13,5-14,5 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT). Trong khi đó, nhóm căn hộ có giá 15-16 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT) đến nay vẫn còn nhiều dù người mua có thể thanh toán 6 đợt.
Nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, quý II/2012
Một nhà đầu tư nền đất ở khu Him Lam Kênh Tẻ (quận 7) cho biết, ông đang chờ thời cơ tốt để mua lại. Hồi đầu năm nay, người này đã chuyển nhượng một nền đất 100 m2 tại đây với giá 5 tỉ đồng và gửi toàn bộ tiền đó vào ngân hàng để hưởng lãi suất 20%/năm. Sau 6 tháng, ông thu được 5,5 tỉ đồng, trong khi một nền đất tương đương tại dự án hiện nay đã xuống chỉ còn 4 tỉ đồng. Nếu mua lại ngay bây giờ, ông đã lời 1,5 tỉ đồng.
Tuy nhiên, nhà đầu tư này tin rằng, đến cuối năm 2013 hoặc đầu năm 2014, giá đất tại khu Him Lam Kênh Tẻ sẽ còn hạ thêm nữa, có thể chỉ còn trung bình 3 tỉ đồng, thậm chí 2 tỉ đồng cho một nền đất 100 m2, bằng giá năm 2007.
Sẽ chết hàng loạt
Để thoát khỏi lượng hàng tồn khá lớn hiện nay, các công ty bất động sản chỉ còn cách giảm giá nhiều hơn nữa. “Doanh nghiệp hãy tìm lối thoát trước khi quá muộn. Cách thiết thực nhất là tiếp tục giảm giá”, ông Nguyễn Hữu Phước, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xi măng Đỉnh Cao, nói.
Rất có thể 5 năm nữa thị trường bất động sản mới phục hồi và 2 năm tới là khoảng thời gian khó khăn nhất. “Đa số công ty bất động sản sẽ bị phá sản trong vòng 2 năm tới”, ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners, đã dự báo như thế tại Hội nghị Đầu tư thường niên do NCĐT tổ chức vào tháng 8 vừa qua.
Phát biểu tại hội nghị này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, cũng cho biết: “Tại Bangkok, Thái Lan, có nhiều dự án phải treo với thời hạn lên đến 10 năm và các dự án của Việt Nam cũng có thể rơi vào hoàn cảnh tương tự. Tôi nghĩ rằng cách để chủ đầu tư bất động sản thoát nhanh khỏi các dự án là treo biển bán tháo và bán càng nhanh càng tốt”.
Các chủ đầu tư mà sống khó khăn thì nhà đầu cơ, đầu tư cũng sẽ rất chật vật, vì có nhiều người đã mua sỉ sản phẩm bằng cách vay tiền ngân hàng. Do đó, cái chết hàng loạt của nhóm này cũng là điều có thể dự báo trước.
Tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay có điểm giống với thị trường Mỹ thời kỳ khủng hoảng 2007-2008. Giá nhà ở Mỹ khi đó lao dốc liên tục. Ông Bellum Tan, một nhà đầu tư người Singapore, từng nói trong một hội thảo tài chính tại TP.HCM năm ngoái rằng mua bất động sản Mỹ là lời nhất. Khi ấy, giá nhà đất ở Mỹ quá hời để mua. Đài truyền hình CNBC từng chạy các quảng cáo bán nhà biệt thự ở Mỹ: 200.000 USD mua được tới… 5 căn, mà ở ngoại ô New York, chứ không phải ở nơi xa xôi. Đó là loại nhà được gọi là “distressed property” (bất động sản tuyệt vọng) do ngân hàng bán đổ bán tháo để vớt vát.
Cũng đã có người Việt sang Mỹ mua nhà, thậm chí có nhà đầu tư còn mua hẳn một thị trấn với giá chỉ 900.000 USD, còn rẻ hơn một căn nhà phố tại trung tâm Hà Nội hoặc TP.HCM.
Hãy trở lại với tình hình bất động sản tại Việt Nam. Nhiều nhà ở, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và cao cấp, sẽ xuống giá hơn nữa. Chúng có thể thuộc loại bất động sản tuyệt vọng nói trên.
Để có thể bán được hàng, chủ đầu tư nên giao nhà phần thô với giá rất rẻ chỉ 5-7 triệu đồng/m2, rồi người mua bỏ tiền hoàn thiện nội thất bên trong. Khi đó chủ đầu tư có thể thu lại một ít tiền, rồi cả phí dịch vụ chung cư hằng tháng. Khoản tiền này không nhiều nhưng sẽ là nguồn thu ổn định trong một thời gian dài. Chủ đầu tư các dự án cũng có thể cho thuê các căn hộ chung cư vì rất nhiều người hoàn toàn không có khả năng mua nhà.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng doanh nghiệp nên tự cứu mình. “Cuộc khủng hoảng của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do phát triển không có kế hoạch, thiếu kiểm soát dẫn đến mất cân đối nguồn lực tài chính, không sử dụng vốn đúng mục đích, thiếu nghiên cứu thị trường. Do vậy, bây giờ doanh nghiệp phải nỗ lực tự cứu mình bằng cách cơ cấu lại sản phẩm, xây dựng lại chiến lược giá thành phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân”, ông nói.
Một dấu hiệu tích cực là thị trường đang tái cơ cấu theo hướng này. Theo báo cáo quý II/2012 của Savills Việt Nam, thị phần nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C đã tăng thêm 1 điểm phần trăm, đạt 80% trong khi nguồn cung căn hộ hạng A đã sụt giảm liên tục trong 5 quý vừa qua, trung bình giảm 3% mỗi quý.